Ley de alquiler 2026: qué rige hoy tras los decretos de vivienda
Actualizado el 18 de octubre de 2026. Contenido informativo, no asesoramiento jurídico.
En octubre de 2026 se aprobaron cuatro reales decretos-leyes de vivienda en dos semanas y dos de ellos se derogaron. Si estás buscando piso, esto es lo que rige hoy y lo que cambia para ti.
Qué ha pasado, en orden
- 1 y 2 de octubre: entran en vigor los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. El 2 de octubre el Congreso no los convalida y quedan derogados.
- 7 de octubre: el BOE publica el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda.
- 8 de octubre: entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Está pendiente de convalidación.
- 15 de noviembre: fecha prevista de entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026, si no se deroga antes.
Qué rige hoy
La Ley de Arrendamientos Urbanos, con los cambios de la Ley 12/2023 y del Real Decreto-ley 29/2026. Si este decreto no se convalida, sus reglas dejarán de aplicarse.
Lo que cambia si buscas piso ahora
- Contratos de temporada. Ahora se llaman de «vivienda temporal» y deben indicar una causa real y demostrable, como un traslado temporal por trabajo o estudios. Sin ella, el contrato es de vivienda habitual desde el primer día.
- Habitaciones. El alquiler de una habitación para vivir pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Gastos. El IBI y los demás tributos de la vivienda ya no se pueden repercutir al inquilino. Los honorarios de gestión y de formalización siguen siendo del propietario.
- Garantías. No pueden obligarte a contratar un seguro de impago. La garantía adicional sigue limitada a dos mensualidades (una en vivienda temporal).
- Si ya vives de alquiler. La actualización de la renta tiene un límite del 2 % hasta finales de 2027, salvo nuevo acuerdo.
Lo que traería el Real Decreto-ley 28/2026
Si entra en vigor el 15 de noviembre: prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el propietario es una empresa) e indemnización si el propietario no renueva, salvo excepciones.
Cuándo consultar con un profesional
Si pediste una prórroga extraordinaria o recibiste un preaviso entre el 1 y el 2 de octubre, o si firmaste o te actualizaron la renta mientras estuvo vigente un decreto que después no se convalidó. Guarda todas las comunicaciones con su fecha.
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